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买房碰到下面9种难题该如何解决?

时间:2016-10-21 编辑:贷款知识小组 我要评论
导读:  ? ? ? ?在买房过程中经常碰到很多问题,就是因为遇到的问题多,交易资金大,所以才会让我花大笔的中介费来买房,而有些问题即使是中介公司也不了解,所以还是需要我...

  

? ? ? ?在买房过程中经常碰到很多问题,就是因为遇到的问题多,交易资金大,所以才会让我花大笔的中介费来买房,而有些问题即使是中介公司也不了解,所以还是需要我自己来学习,理财序小编就在这里汇总在买房时经常碰到的十大难题,

  难题一,购买房屋时,对于所购买房屋的信息,应如何核实,避免不必要的损失?

  答,在购买房屋时,自己可以要求卖家陪同前往所要购买房屋所在区县房地产交易中心,房产过户大厅,,调取该房屋的产权信息,核实该房屋的产权人,土地信息,是否存在抵押,查封等基本情况,避免因对于房屋信息的了解不全面而造成的损失,

  难题二,交易过程中,国家税费政策调整,应如何保障买卖双方的合法权益,确保交易的顺利进行?

  答,购房前,买,卖双方可向房屋所在区县房地产交易中心税务窗口咨询税费政策,了解所需支付的税种和税额后在房屋买卖合同中明确约定相应税种的承担方,若交易过程中,发生政策调整,买卖一方认为需要重新商谈税费承担事宜的,双方可进行协商,若双方协商一致变更原房屋买卖合同中的税费承担约定的,可签署补充协议并根据补充协议履行税费支付事宜,但若双方协商不成,应当根据法律,法规规定及合同约定确定承担税费的主体,

  问题三,如果购买的是有抵押的房产,应注意哪些方面?

  答,一般存在抵押的房地产大体上可分为两类,①银行贷款抵押,含个人住房按揭贷款抵押和个人消费贷款抵押,,②个人债务抵押,一般而言,建议买卖双方通过政府认可的第三方资金监管机构以资金监管的方式进行买卖交易,若无法就资金监管达成一致,建议买卖双方书面约定卖方在一定期限内自筹资金还清抵押债务,解除抵押登记,并明确若卖方在该期限内无法解除抵押登记的,买方有权解除房屋买卖合同,并要求卖方承担相应的合同责任,

  若双方协商一致愿意由买方支付一部分房款以便解除抵押的,须确认该款项将最终用于偿还抵押债务,且建议卖方提供一定的等值物担保,若为银行贷款抵押,买卖双方可以一并去债权银行,将款项直接支付至银行还贷账户并获得银行结清证明,若为个人债务抵押,建议买卖双方与抵押权人见面协商,与抵押权人书面确定债权数额,注销抵押登记等事宜,可以约定在抵押权人注销抵押登记的同时将相应款项支付给卖方指定的债权人,

? ? ? ?难题四,若因卖方对外负债而导致房地产在交易过程中被司法机关查封,如何保障买方权益?

  答,签订房屋买卖合同不能阻止司法查封,卖方对外负债未能清偿,债权人起诉卖方还钱,可以同时对房地产采取查封措施,建议在遇有可能存在债务纠纷的交易时,买卖双方网签买卖合同后可向房地产交易中心申请受让物权的预告登记,

  房地产在交易过程中出现查封,若买卖双方已经交付房屋且买方已经支付全部房款,或者办理了受让物权的预告登记,买方可以向作出查封裁定的法院提出执行异议,若不符合上述条件,可以根据债权金额,与权债人协商解除查封事宜,当然出现查封,属于卖方责任,卖方有义务及时消除查封,否则应当按照约定承担合同责任,

  难题五,房地产存在违章建筑而被行政机关限制交易的,买卖合同是否有效?

  答,买卖合同的效力并不因房屋存在违章建筑,限制交易而当然无效,限制交易是房地产管理部门因出售房屋中违章搭建且逾期拆除所作出的一种处罚,卖方有义务拆除违章建筑,恢复至合法情况,待房地产管理部门核查无误,解除该限制后继续履行合同,若卖方未及时消除限制交易的情形,属于违约行为,应当按照买卖合同约定承担责任,

  ? ?难题六,买卖双方签订了定金协议后,国家出台了新的限购政策,外地户籍将社保或纳税由两年变更为五年,,因买方社保满两年但不满五年,而无法签订《上海市房屋买卖合同》,买方是否可以解除定金协议?定金是否会被没收?

  答,由于政策调整,导致买方不具备购房资格,而导致无法签订《房屋买卖合同》,该责任不可归责于买方,亦不可归责于卖方,双方协商解除定金协议,由卖方全额退还已收定金,但若因买方迟延履行合同约定义务,拖延签署《上海市房屋买卖合同》导致被限购的,并不当然因限购政策出台而免除定金责任,

  难题七,因限购及贷款政策的调整,购买二套房贷款成数不足,若买方无足够资金支付贷款不足部分的房款,解除买卖合同是否需要支付违约金?

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